重點摘要
- 第二戶房貸限制：央行自 2026 年 3 月 20 日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由 5 成調升為 6 成，全國一體適用，但寬限期仍不得核給。
- 自備款缺口明顯增加：以總價 2,000 萬、第一戶假設可貸 8 成試算，第二戶受 6 成限制後，自備款會從 400 萬增加到 800 萬。
- 銀行體制內解套：可簽署 18 個月內賣舊屋的切結書，或改以無房無貸的配偶名義申貸。
- 過渡資金救援：若交屋時間逼近或切結過不了，禾亞當舖二胎房貸免看聯徵、撥款快且隨借隨還。
- 合規安全流程：禾亞當舖提供線上免費諮詢、實地估價與地政對保，最快當天即可撥款補足缺口。
想買第二間房或先買後賣換屋，卻發現第二間房屋貸款成數受央行信用管制只能貸到 6 成，又不能有寬限期，讓你算好的自備款瞬間出現數百萬資金缺口嗎？交屋期限逼近、舊屋一時賣不掉，深怕面臨違約沒收訂金的危機。彰化當舖推薦-禾亞當舖將帶你釐清最新的第二戶房貸規定，公開銀行體制內的申貸技巧，並提供免看聯徵、撥款快速的彈性過渡週轉管道，幫你及時補齊自備款，輕鬆化解換屋資金卡關的難題。
2026 最新央行限貸令：第二間房屋貸款成數到底能貸幾成？
央行近年為了防範房市過熱，陸續推出多波選擇性信用管制政策。只要你名下已經有一筆名下未結清的房貸（不分區域，全台適用），在準備買第二間房子時，金融機構放款成數就會受到直接限制。
第二戶房貸成數上限與寬限期規定
在最新的央行信用管制規範下，自然人辦理第二戶房屋貸款，會面臨兩大核心限制：
貸款成數上限 6 成
中央銀行第七波信用管制原本把自然人第二戶壓到 5 成，2026 年 3 月 19 日理監事會決議調升為 6 成，3 月 20 日起實施，全國一體適用。銀行最多只能核貸房屋鑑價或成交總價（兩者取其低）的 6 成，剩餘 4 成必須由買家自行準備現金。
全面取消寬限期
這次鬆綁沒有動到寬限期。辦理第二戶房貸依規定不能有只繳息不還本的寬限期，只要貸款一撥款，隔月就進入本息均攤的還款階段。
這項規定不只適用於一般中古屋與新成屋。買預售屋的人是在交屋、辦理貸款撥款時適用當下的規定，不過央行已明確表示第七波信用管制不溯及既往，113 年 9 月 20 日前就已簽約錄案的案件仍可依舊規定辦理。簽約日期會直接決定你適用哪一版條件，簽約前後都值得先跟銀行核對清楚。
哪些人會受第二間房子貸款限制影響？
政策雖然旨在打擊短期炒作，但在實務運作上，受到衝擊最大的族群其實是：
- 自住換屋族（先買後賣）：舊房子還沒賣掉、舊房貸尚未塗銷，又需要先簽約購買新屋。結果新屋貸款直接被壓到 6 成，導致預算嚴重失算。
- 置產族：打算買第二間房收租或留給子女，因為缺少寬限期加上自備款比例大幅拉高，整體資金調度的彈性大為縮減。
- 預售屋交屋族：幾年前簽約買預售屋時政策較寬鬆，結果到了交屋前夕突然遭遇限貸令，銀行無法給足原本預期的 8 成貸款。
<延伸閱讀：彰化房屋貸款好過嗎？一篇看懂銀行房貸門檻與當舖優勢>
算給你聽！第二間房屋貸款成數調降，自備款缺口究竟差多少？
許多人在準備換屋或買第二間房時，習慣用過去買第一套房的邏輯來算資金。結果到了銀行評估階段，才發現預估的房貸金額跟實際落差非常大。
案例試算：以總價 2,000 萬房子為例的資金差距
我們直接拿買一間總價 2,000 萬元的房屋來做比對，看看成數限制對口袋現金的衝擊有多大：
- 第一戶購屋（貸款 8 成）
- 房屋總價：2,000 萬元
- 銀行可貸金額：1,600 萬元
- 需準備自備款：400 萬元
- 第二戶購屋（貸款降至 6 成）
- 房屋總價：2,000 萬元
- 銀行可貸金額：1,200 萬元
- 需準備自備款：800 萬元
原本只需要 400 萬就可以簽約交屋的房子，一旦被判定為第二戶，自備款要求直接翻倍變成 800 萬。這意味著你要在短時間內多籌出 400 萬元的現金，這還不包含契約手續費、契稅與裝潢成本。
「先買後賣」換屋族的真實困境
這種資金缺口對「先買後賣」的自住族影響深遠。大部分人的規劃，是等新家蓋好或過戶後才搬家，接著才把住習慣的舊家掛牌出售。
但現實狀況是：
- 舊屋資金卡在房屋裡：舊房子的尾款和增值利潤還沒拿回來，無法轉成新屋的自備款。
- 新屋交屋日期倒數：建商或賣方要求在指定期限內付清尾款辦理過戶，時間壓力極大。
- 不敢隨便降價賤賣舊屋：如果急著為了籌款而大幅賤賣舊家，等於直接損失多年的房屋增值空間。
當買賣契約已經簽訂，新屋交屋的時間點一天天逼近，如果自備款缺口補不齊，甚至可能面臨合約違約、被建商沒收訂金的窘境。
<延伸閱讀：舊房子貸款好過嗎？影響老屋貸款成數的關鍵與過件秘訣>
第二間房子貸款自備款不足？銀行端常見的 2 大正規解套方式
如果發現第二戶房貸成數調降導致自備款不夠，先不需要太慌張。銀行體制內其實有提供合規的解套配套措施，只要評估自身財務條件狀況，可以先試試以下這兩種常見做法：
簽署換屋切結書排除限制
針對自住換屋族，央行有給予彈性的豁免條款。只要你在向銀行申辦第二戶房貸時，願意簽署換屋切結書，承諾在新屋撥款後的 1 年（12 個月）內完成以下兩件事：
- 出售名下原有的第一套舊屋。
- 辦妥舊屋抵押權塗銷登記並結清舊房貸。
符合自住換屋條件並完成切結後，這筆新房貸可以不受第二戶 6 成上限與不得有寬限期的限制。不過，實際能貸幾成、能不能給寬限期，還是要看銀行鑑價、收入與還款能力決定。
注意事項：這招雖然能解決當下的成數問題，但風險在於變賣時間的壓力。如果 18 個月內舊屋遇到房市冷清賣不掉，或者堅持價格不願降價，一旦超過期限，銀行會立刻收回貸款成數差額、補追利息，甚至加收違約金。
善用配偶名義買房（符合首購資格）
如果夫妻雙方的財務與信用狀況都相當良好，另一個常見的方式是改以配偶名義買房與申辦貸款。
假設第一間房與房貸都在你的名下，而配偶本人名下沒有房貸，改由配偶購屋並申請貸款時，央行第二戶信用管制原則上是看借款人本人，不會把另一半的房貸直接算到配偶名下。
- 優勢：有機會避開第二戶 6 成與無寬限期的限制，但實際核貸成數、利率與寬限期，仍要看配偶本身的收入、信用與銀行審核結果。
- 關鍵條件：配偶需要有足夠的還款能力與財力證明，並由銀行依實際購屋與借款情況審核。
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切結書過不了、交屋時間逼近？你的短期過渡資金救援
就算簽了換屋切結書，許多換屋族依然承受巨大的時間壓力。要是舊屋屋況不如預期、買方出價不理想導致18個月期限轉眼就到，或者配偶本身沒有固定薪資證明導致銀行不核貸，眼看建商規定的交屋過戶期限只剩幾週，整筆交易隨時面臨違約危機。
這時候，你需要的是一個能快速補齊自備款缺口、彈性還款的短期過渡備案，而不是硬拿房子跟時間賭博。
為什麼換屋過渡期適合選擇禾亞當鋪二胎房貸？
當銀行拉長審核時間、限制貸款成數時，禾亞當鋪房屋土地借款二胎方案能為你提供即時且安全的資金支援，具備以下四大優勢：
- 審核迅速，最快當天撥款：不需要像銀行流程等上三到四週，只要資料齊全，最快當天就能取得週轉金，順利趕上建商交屋期限。
- 不看信用瑕疵與聯徵紀錄：即使過去有信用卡遲繳、聯徵查詢次數過多或信用分數不高，只要房屋本身具備剩餘價值即可申辦。
- 審核不以銀行 DBR 22 倍為主要門檻：銀行會綜合查看收入、信用與整體負債，禾亞則較重視房屋本身的剩餘價值與案件條件。
- 按月計息、隨借隨還無違約金：換屋族只是需要短期過渡資金，等舊屋順利賣出收到尾款，隨時可以清償本金並塗銷設定，完全不需要負擔額外提前清償的違約費用。
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銀行房貸 vs 禾亞當鋪二胎房貸 一張表看懂差異
| 評估項目 | 銀行房屋貸款 / 二胎 | 禾亞當鋪二胎房貸 |
| 貸款成數 | 第二戶購屋貸款最高 6 成，其餘依貸款用途審核 | 依房屋殘值彈性評估，不受限貸令影響 |
| 審核時間 | 約 2 至 4 週，放款常需排隊等待 | 最快當天審核、當天完成撥款 |
| 信用門檻 | 嚴格審查聯徵紀錄、信用分數與負債比 | 免查聯徵，信用瑕疵或負債過高均可評估 |
| 收入證明 | 必須提供薪轉證明、扣繳憑單 | 審核彈性，主要評估房屋市場價值 |
| 還款彈性 | 綁約期長，提前清償需支付高額違約金 | 按月計息、隨借隨還，適合短期過渡週轉 |
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禾亞當舖房屋土地二胎申請流程：3 步驟快速取得換屋周轉金
為了讓有資金需求的人安心，禾亞當舖採用公開透明的估價與地政設定流程。不需要複雜的手續與漫長等待，只要 3 個步驟就能迅速順利取得資金。
步驟 1：線上免費諮詢與額度初步評估
你可以直接加入禾亞當舖 LINE 線上諮詢 或撥打服務專線，提供房屋地址、土地地號與目前銀行的剩餘貸款金額。專人會第一時間進行實價登錄比對，為你做初步的免費房屋殘值評估與額度試算。
步驟 2：實地勘查與彈性利率規劃
初步評估符合需求後，專人會親自到現場確認屋況與周邊環境。確認無誤後，專人會根據你預計的過渡時間與資金需求，量身規劃合規且負擔得起的利率方案，所有利息與收費皆公開透明，絕無隱藏費用。
步驟 3：地政事務所對保簽約，最快當天撥款
雙方確認借款金額與還款條件後，會由合格代書陪同前往地政事務所辦理合法抵押權設定。完成設定手續的當天，過渡週轉金就會直接撥入你的指定帳戶，幫你即時補齊交屋自備款缺口。
結論
面對央行第二間房屋貸款成數縮減與取消寬限期的規定，買房換屋的資金調度必須更有彈性。不管是簽署換屋切結書、改用配偶名義申貸，或是面臨交屋期限逼近的自備款缺口，只要及早做好財務規劃，都能找到安全的解套方法。如果你正在面臨舊屋賣不掉、銀行貸款不夠或交屋時間倒數的資金危機，歡迎立即聯繫禾亞當舖，讓我們用專業、合法的過渡性二胎房貸服務，幫你順利交屋、安穩過渡！
第二間房屋貸款成數常見 QA
Q1：繼承取得的房屋會影響第二間房子貸款成數嗎？
不會。如果是透過繼承取得房屋，且名下沒有這間繼承房屋的未結清購屋貸款，在買新房子申辦貸款時，不會被認定為第二戶限制。你依然可以爭取首購或第一戶的貸款條件與成數。
Q2：如果第二間房自備款不夠，違約金大概會是多少？
買賣契約中通常設有定型化違約條款。如果購買預售屋後因買方違約而解除契約，定型化契約的違約金上限可約到房地總價 15%，但實際仍要看契約內容與已繳價款。以總價 2,000 萬元來看，15% 的上限是 300 萬元，不代表每一件違約都一定會被收滿 300 萬元。
Q3：當舖二胎房貸借款會影響我未來的銀行信用紀錄嗎？
不會。禾亞當舖屬於合法民間融資管道，所有的申辦過程與借還款紀錄不會送交財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）。你在當舖的過渡性借貸不會呈現在銀行聯徵報告上，完全不影響你未來與銀行的金融往來與信用分數。
